注意したいアパート経営の失敗の落とし穴

日本人の平均寿命は男女ともに世界屈指の長寿社会ですが、公的年金だけでは豊かな老後を送るのは難しいのが実態です。とはいえ、高齢になれば健康状態からも、一生現役で給料を稼ぐのは容易なことではありません。そこで、年齢にかかわらず継続できる不労収入のアパート経営は、毎月安定した収入が見込める私的年金としても最適です。不動産投資は”投資”、アパート経営は”経営”なので、リターンだけではなくリスクもあるのは事実です。しかし労働する必要がない”不労”所得であるのは確かなので、リスクに備えて経営すれば、老後の安心にはかけがえのないパートナーになってくれます。アパート経営の落とし穴で、気を付けなければいけない二つが、空室リスクと、資金繰り=キャッシュフロー対策です。

不動産投資を始めるのに、多額の資金は不要です。

不動産投資というと、設備に投資することができる限られた資産家のものと思いがちですが、物件の資産価値を担保に借入をすることができるので、少ない手元資金でも始めることができます。毎月の家賃収入を返済に充てれば、借入金の返済が終わるまでの間は手元に現金は残りませんが、自分のお金を使うことなく借入金が減って、将来返済が終わったら、あとは安定した家賃収入が私的年金の役割をしてくれます。この時、最大のリスクは、空室によって家賃収入が入ってこなくても、返済や管理費の支出は続くことです。空室リスクの対策は、サブリース(不動産会社による長期一括借り上げ)や、資産の分散が効果的です。たとえば、5000万円の物件一つを持っていると、家賃は空室の場合0になりますが、同じ5000万円を2500万の物件二つにしていれば、空室によって収入が途絶えるリスクを軽減することができます。

お金の動きと利益の有無は同じではありません。

借入金でアパート経営を始めたら、家賃収入から返済と管理のための費用を支払います。この時、返済のうち、必要経費になるのは利息部分だけで、元金は経費にはなりません。一方で、設備投資の取得代金は、買ったときに一度に経費になるわけではなく、耐用年数にわたって減価償却費を計上します。借入金の元金のように、支出しても経費にならないもの、反対に、減価償却費のように支出しなくても費用に計上できるものの特徴を知っておくと、お金が残っていないのに利益が出ていて税金を払うことになることに備えることができます。理想としては、お金は手元に残っても、利益が出ていないので税金を納める心配もない状態が、不動産投資の醍醐味です。投資のシミュレーションをするなら、お金の流れ=キャッシュフローと、利益の両面から検討することが大切です。